На фоне резкого снижения спроса в массовых сегментах элитные новостройки выглядят тихой гаванью в бушующем море кризиса. Спрос, цены, предложение – там все растет, несмотря на зашкаливающую ключевую ставку. Однако на самом деле элитный рынок зависит от монетарной политики Центробанка не меньше массового. Только для «элитки» важна не стоимость ипотеки, а уровень ставок по вкладам.
Спрос бьет рекорды
По данным ГК «Галс-Девелопмент», за 10 месяцев 2024 г. спрос на высокобюджетную недвижимость в Москве вырос более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По итогам 2024 г. NF Group прогнозирует 1800 сделок с элитными новостройками и апартаментами, что на треть превышает значение прошлого года (1 360 сделок) и на 10% – показатель ранее рекордного 2021 г. (1 620 сделок). Суммарная стоимость сделок составит 200 млрд руб. – это тоже рекорд за все время существования рынка недвижимости.
В общем, состоятельные граждане в связи с санкциями выводят деньги из-за границы и вкладывают их в элитный бетон, чтобы спасти от обесценивания в период высокой инфляции. Или даже просят отечественных застройщиков реализовать принадлежащий им, покупателям, заграничный бетон, чтобы купить московский. По словам Ольги Зыблой, директора по продажам и маркетингу клубных домов, примерно 15% от общего числа обращений в офис девелопера поступают от клиентов, владеющих иностранной недвижимостью, которые предлагают продать их зарубежную квартиру, чтобы приобрести жилье в московском проекте. И застройщик идет им навстречу - с помощью зарубежных брокеров-партнеров.
Конечно, здесь можно возразить, что потребность в репатриации капиталов возникла не в 2024 г., а в 2022-м, но тогда элитный рынок не рос, а падал. Однако в 2022 г. доллар стоил 60 руб., поэтому при пересчете на твердую валюту, в которой мыслят потенциальные покупатели дорогого жилья, «элитка» в Москве стоила как в Монако. А так как Москва не Монако, то спросом она не пользовалась. Но как только курс рубля опустился до 90 руб. за доллар, продажи активизировались. И с тех пор растут, вместе с инфляцией (а рубль, соответственно, падает).
Правда, если рассматривать динамику спроса поквартально, а не в годовом разрезе, то выяснится, что рекордные продажи обеспечило I полугодие 2024 г., прежде всего II квартал, а с июля наметился некоторый спад покупательской активности. По данным NF Group, за III квартал 2024 г. в Москве было продано только 470 элитных квартир и апартаментов, тогда как за II – 510.
Нет, дело, конечно, не в завершении ипотеки с господдержкой под 8% - на элитном рынке доля ипотечников крайне невелика, а в конкуренции со стороны депозитов с невиданно высокими ставками, которые предложили банки в ответ на повышение ключевой ставки ЦБ.
«Сейчас мы видим, что процесс покупки лотов замедлился, а логика принятия решения у клиента изменилась, - рассказывает Михаил Груничев, CEO ENGEO Development (девелопер проекта «Большая Дмитровка IX»). - Депозиты стали привлекательнее и перетягивают на себя инвестиционных клиентов, и тех, для кого покупка не является срочной необходимостью. Многим выгоднее и проще положить сбережения на депозит более 20%, хорошо заработать на текущем капитале, взвесить все за и против покупки квартиры и вернуться к этому вопросу через год-полтора, когда, по их мнению, рынок недвижимости просядет из-за низкого спроса, а девелоперы будут охотнее торговаться. Конечно, есть клиенты, которые считают, что качественная недвижимость в центре Москвы всегда будет расти, а вклады на депозит не принесут большого дохода, поскольку рост инфляции его обгонит, но таких меньшинство».
Спрос сместился в пользу готовых или почти готовых проектов. А в проектах на ранних стадиях строительства, особенно от несистемных застройщиков, продажи снизились очень существенно.
Единственный способ привлечь покупателей в такой ситуации – это рассрочки. «Вкладываться в стройку интересно только при условии очень выгодных программ рассрочки, когда ты платишь минимум сейчас, фиксируя цену и выплачиваешь большую часть суммы в конце строительства. Тогда у тебя есть возможность ту сумму, которую ты не внес за квартиру сразу, положить под высокий процент на депозит», - отмечает руководитель «ИРН-Консалтинг».
Михаил Груничев согласен: «Рассрочка может оказаться эффективным решением и для тех, кто уже готов купить, и для тех, кто только думает».
Собственно, именно по пути рассрочек и пошли элитные застройщики Москвы. В большинстве проектов в настоящее время предлагается беспроцентная рассрочка на определенный период времени с первоначальным взносом от 30% до 50% от стоимости лота.
Что дальше?
Цены на элитные новостройки и апартаменты, скорее всего, будут расти, считают участники рынка. Ведь спрос, хоть и в рассрочку, в среднем по рынку остается достаточно высоким, а предложение будет снижаться на фоне высокой ключевой ставки.
Как поясняет Татьяна Калюжнова («ИРН-Консалтинг»), базовые ставки по проектному финансированию обычно равняются ключевой ставке, увеличенной на 4 п.п. Они снижаются до минимума, если эскроу-счета наполнены на уровне или больше выборки по кредиту, но «элитка» вообще продается медленно, а на ранних стадиях строительства и в нынешних условиях – тем более.
«Застройщики оказались в ситуации, когда они платят огромные деньги по кредиту, потому что продаж меньше, чем ожидалось. И даже по проданным объектам объем поступления средств на эскроу ниже запланированного, потому что это рассрочки. А если продажи не соответствуют ковенантам, прописанным в кредитном договоре, банк начинает принимать жесткие меры. В результате экономика проектов претерпевает серьезную трансформацию», - отмечает Татьяна Калюжнова.
Системные застройщики, давно работающие на рынке, находятся в лучшем положении, они имеют обширную базу лояльных клиентов, хорошую репутацию, а главное – прибыль от реализации предыдущих проектов, которую могут вложить в текущие, снизив тем самым зависимость от супердорогого банковского финансирования. В наихудшей ситуации – маленькие компании с одним-двумя проектами, решившие стать девелоперами на волне ажиотажного спроса в 2020-2023 гг.
Но в любом случае – спешить со строительством и, соответственно, выводом новых объемов на рынок девелоперам сейчас не выгодно. Конечно, дефицит рынку в ближайшем будущем не грозит – в надежде на скорое снижение ключевой ставки застройщики даже в 2023 - первой половине 2024 гг. активно инвестировали в площадки под строительство жилья, в том числе высокобюджетного. И так как большинство участков было куплено с документами, отложить старт новых проектов на пару лет, до возвращения ключевой ставки на уровень ниже 10%, девелоперы не смогут. Однако реализовывать они их будут предельно осторожно, что неизбежно скажется на объемах предложения.
Запрет на возведение новых апарт-комплексов тоже негативно отразится на объемах элитного предложения, где доля таких проектов, по данным ГК «Стилобат», составляет 30%. В лотах доля апартаментов значительно меньше - 14%, но все равно существенна.
При этом еще сравнительно недавно доля этого типа недвижимости в «элитке» достигала 50%, напоминает Михаил Груничев, CEO ENGEO Development. Однако последние три года разрешения на строительство апартаментов в Москве почти не выдавались, из-за чего застройщики все реже входили в сделки по приобретению земли с расчетом на реализацию апартаментов, что, естественно, привело к снижению их доли на рынке.
Проблема в том, что в центре Москвы, где сосредоточена элитная недвижимость, крайне мало площадок под жилье с официальным статусом. Поэтому во многих локациях апартаменты безальтернативны. «Решающее слово в этом вопрос за комплексом градостроительной политики и строительства города. Если они пересмотрят критерии к земельным участкам и разрешат девелоперам строить жилые объекты там, где это ранее было невозможно, то динамика выхода новых проектов сохранится. Если же критерии останутся неизменными, то предложение будет меньше и меньше», - уверен Михаил Груничев.
Комментариев пока нет.
Это интересно:
- Что было первым, что гости отеля сделали, чтобы спасти их от возвращения домой в ранние часы??
- Снижение объема дорожного и авиационного транспорта между Москвой и Санкт -Петербургом уменьшит объем объема?
- Какова объяснительная примечание к документу??
- Какой процент водителей с опытом более восьми лет попал в аварию??
- Какова текущая ставка ипотеки??